Нотаріат в Україні

Тема 7 ПОСВІДЧЕННЯ БЕЗСПІРНИХ ФАКТІВ

7.1. Посвідчення угод про відчуження нерухомого майна

Згідно із ст. 55 Закону договори про відчуження жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаражу, земельної ділянки та іншого нерухомого майна посвідчуються за місцезнаходженням цього майна. Жилі будинки, квартири, дачі, садові будинки, гаражі як об'єкти права власності підлягають обов'язковій державній реєстрації. Відчуження перелічених об'єктів потребує обов'язкового нотаріального посвідчення. Але серед зазначеного майна є нерухоме майно, оформлення відчуження якого можливе у простій письмовій формі (наприклад, угода відчуження квартири юридичною особою іншій юридичній особі).

Посвідчення угод відчуження нерухомого майна належить до компетенції і державного, і приватного нотаріуса.

Як і в разі посвідчення будь-яких угод, оформлюючи угоду з нерухомим майном, нотаріус перевіряє, чи відповідає зміст угоди Закону справжнім намірам сторін, визначає дієздатність та правоздатність сторін, які беруть участь в угоді.

Укладення угод про нерухоме майно, що підлягають державній реєстрації, відрізняється від інших угод тим, що нотаріус при їх посвідченні зобов'язаний витребувати документи, які підтверджують право власності на майно, що відчужується, і перевірити відсутність заборони на відчуження цього майна.

Перелік документів, якими може бути підтверджене право власності громадян чи юридичних осіб на жилі будинки, квартири, дачі, садові будинки, гаражі та інше нерухоме майно, наведений в Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України [23]. Цей перелік містить такі документи:

• нотаріально посвідчені угоди купівлі-продажу, довічного утримання, дарування, міни;

договори купівлі-продажу, зареєстровані на біржі;

свідоцтво про придбання жилого будинку (частини будинку) з прилюдних торгів;

свідоцтво про право приватної власності на будинок (частину будинку);

свідоцтво про право власності, яке видає відповідний орган (при приватизації житла, об'єктів незавершеного будівництва, автозаправних станцій, які реалізують пально-мастильні матеріали виключно населенню та ін.);

свідоцтво про право на спадщину;

свідоцтво про право власності на частку у спільному майні подружжя;

договір про поділ майна;

рішення суду, арбітражного суду та ін.

Цей перелік документів не є вичерпним. Документи, що підтверджують право власності громадян на квартири та будинки, приймаються нотаріусом лише за наявності відмітки державного реєструючого органу або реєстраційного посвідчення, що є невіддільною складовою правовстановлюючого документа.

Державну реєстрацію права власності на об'єкти нерухомого майна в Україні здійснюють державні комунальні підприємства — БТІ. Реєстрація права власності на об'єкти нерухомого майна в БТІ є обов'язковою для всіх власників незалежно від форми власності. Реєстрації підлягають лише об'єкти, будівництво яких завершене та які прийняті в експлуатацію у встановленому законом порядку.

Бюро технічної інвентаризації реєструє такі об'єкти:

жилі й нежилі будинки, садові будинки, дачі, гаражі, будівлі виробничого, господарського, соціально-побутового та іншого призначення, що розташовані на окремих земельних ділянках вулиць, площ і провулків під окремими порядковими номерами;

вбудовані в жилі будинки нежилі приміщення (як частини цих будинків);

квартири багатоквартирних будинків.

Отже, коли до нотаріуса звертаються сторони угоди щодо відчуження перелічених об'єктів нерухомого майна, нотаріус зобов'язаний витребувати зареєстрований у БТІ документ, який підтверджує право власності на це майно.

Якщо право власності на квартиру чи жилий будинок виникло внаслідок подальшого розпорядження цим майном (купівля-продаж, міна, дарування тощо), то правовстановлюючим документом буде примірник угоди, зареєстрований у БТІ.

Якщо право власності на квартиру чи будинок виникає на підставі договору довічного утримання, нотаріус ознайомлюється з усіма відмітками на примірнику договору, оскільки право розпорядження таким майном виникає у власника лише зі смертю відчужувача. На договорі довічного утримання, що приймається як документ, який встановлює право власності, обов'язково має бути відмітка про зняття заборони на відчуження.

Стосовно успадкованих квартир документом, який підтверджує право власності спадкоємця, є зареєстроване в БТІ свідоцтво про право на спадщину за законом чи заповітом залежно від способів спадкування.

Якщо квартира придбана подружжям під час перебування в зареєстрованому шлюбі та є їхнім спільним сумісним майном, то на підставі спільної заяви подружжя нотаріус може видати другому з подружжя свідоцтво про право власності на частку у спільному майні. Цей документ так само встановлює право власності на частку майна і підлягає реєстрації в БТІ.

У тексті нотаріально посвідчуваної угоди зазначається документ, на підставі якого нотаріус встановив право власності відчужувача на об'єкт нерухомого майна.

У посвідчувальному написі на договорі нотаріус вказує, що він перевірив належність відчужувачу об'єкта нерухомого майна.

Окрім правовстановлюючих документів власник нерухомого майна, якщо воно підлягає реєстрації (за винятком земельної ділянки), повинен подати нотаріусу довідку-характеристику, яку видає БТІ. Вона стосується конкретного договору, що укладається. Довідка-характе-ристика містить інформацію про юридичних та фізичних осіб, зареєстрованих власниками об'єкта нерухомого майна, з посиланням на документи, які підтверджують їхнє право власності, часткову участь кожного співвласника у спільній власності. У довідці-характеристиці наводяться також технічна характеристика нерухомості, розміри жилої та нежилої площі, вартість цього об'єкта за даними інвентаризації. Термін дії довідки-характеристики — три місяці від дня її видачі.

Наступним обов'язковим документом, що його витребує нотаріус для оформлення договору відчуження нерухомого майна, є довідка про

відсутність заборони на відчуження чи арешту щодо цього майна. Відсутність заборони на відчуження чи арешту майна нотаріус перевіряє за даними Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна. Такі довідки видаються тільки на запит державних або приватних нотаріусів.

У разі відчуження всього об'єкта нерухомого майна правовстанов-люючий документ, довідка-характеристика і довідка про відсутність заборони на відчуження нерухомого майна залишаються у провадженні нотаріуса за конкретним договором.

Відчуження частини нерухомого майна передбачає певні особливості. При цьому з довідки-характеристики нотаріус одержує відомості про співвласників об'єкта. Ці відомості потрібні нотаріусу для того, щоб відповідно до ст. 114 ЦК України з'ясувати, хто має право привілеєвої купівлі частки майна у спільній власності. Адже в разі продажу частки у спільній власності сторонній особі інші учасники цієї власності мають привілеєве право у придбанні цієї частки за ціною, за якою вона продається, та на інших рівних з іншими покупцями умовах. Нотаріус повинен переконатися, що продавець у письмовій формі повідомив усіх інших учасників спільної часткової власності (громадян і юридичних осіб) про намір продати свою частку сторонній особі із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається частина у спільній власності. Доказом повідомлення учасників спільної часткової власності про продаж частки майна може бути заява учасників спільної часткової власності про відмову від здійснення права привілеєвої купівлі частки майна, що продається. Якщо решта учасників спільної часткової власності відмовиться від здійснення права привілеєвої купівлі або не здійснить цього права протягом одного місяця від дня одержання повідомлення про намір і умови продажу, нотаріус може посвідчити договір купівлі-продажу частки майна сторонній особі.

Згода співвласників не вимагається при посвідченні договорів довічного утримання, дарування, міни частини майна, відчуження частини майна, виділеної за згодою співвласників або за рішенням суду, у разі продажу частини будинку з прилюдних торгів і продажу частки співвласнику чи одному зі співвласників.

Разом із основними вимогами щодо посвідчення більшості договорів відчуження нерухомого майна (купівлі-продажу, дарування, міни, довічного утримання) кожна угода з наведеного переліку має певні особливості. Так, договір дарування вирізняється тим, що

відчужувач не може бути неповнолітньою особою. Договори купівлі-продажу та міни майна повинні містити посилання на грошову суму, в яку оцінюється нерухоме майно та за яку провадиться його відчуження.

Якщо провадиться відчуження жилого будинку, будівництво якого не завершене, то основним документом при цьому є рішення відповідної місцевої державної адміністрації про згоду на таке відчуження.

Посвідчення договору довічного утримання так само має певні особливості. Згідно з цим договором відчужувачем може бути лише непрацездатний за віком або за станом здоров'я громадянин. Нотаріус перевіряє цей факт і зазначає про це в тексті договору, а на примірнику, що залишається у справах нотаріуса, вказує реквізити документа, який підтверджує непрацездатність відчужувача. Відчужува-чем не може бути неповнолітня особа. Якщо предметом угоди є частка об'єкта нерухомого майна, згода співвласників не вимагається. У тексті договору довічного утримання обов'язково зазначається, що набувач жилого будинку (квартири) зобов'язаний надавати відчужу-вачу довічно матеріальне забезпечення в натурі у вигляді житла, харчування, догляду та необхідної допомоги, і визначається грошова оцінка матеріального забезпечення, що встановлюється за згодою сторін. При посвідченні договору довічного утримання накладається заборона відчуження жилого будинку (квартири) у встановленому порядку, про що робиться напис на всіх примірниках договору.

7.2. Посвідчення договорів застави

Застава — це спосіб забезпечення зобов'язань. Вона виникає внаслідок укладення договору чи на підставі закону.

Нотаріально посвідчувати договір застави обов'язково тоді, коли предмет застави — нерухоме майно, транспортні засоби, космічні об'єкти. Договір застави як нотаріальна дія залежно від предмета застави має певне місце його посвідчення. Договір застави нерухомого майна посвідчується за місцем знаходження майна, договір застави транспортних засобів чи космічних об'єктів — за місцем реєстрації цих засобів та об'єктів. Це положення встановлене ч. 2 ст. 13 Закону України «Про внесення змін до Закону України "Про заставу"» [7]. До набуття цим положенням чинності нотаріальному посвідченню підлягали також договори застави товарів в обороті та в переробці, що посвідчувалися за місцем знаходження підприємств. Нині для посвідчення таких договорів достатньо письмової форми.

До тексту договору застави висуваються певні вимоги. Він має містити такі відомості:

найменування сторін, прізвища, імена, по батькові;

місцезнаходження (місце проживання) сторін;

суть забезпеченої заставою вимоги;

розмір забезпеченої заставою вимоги;

строк виконання зобов'язань;

опис предмета застави;

інші умови, стосовно яких за заявою однієї зі сторін повинна бути досягнута згода.

Сторонами договору застави є заставодавець і заставодержатель. Як заставодавцем так і заставодержателем можуть бути фізичні та юридичні особи і держава. Предметом застави можуть бути як майно, так і майнові права. Предмет застави може перебувати як у приватній, так і у спільній власності. Існує дві форми спільної власності: сумісна та часткова. Якщо предметом застави є майно, що перебуває у спільній сумісній власності, то воно може бути передане в заставу лише за згодою всіх співвласників. Угоду про заставу майна, яке є спільною сумісною власністю, підписують усі співвласники цього майна чи уповноважені ними особи. Наприклад, згідно із Законом України "Про приватизацію державного житлового фонду" приватизована квартира може належати всім членам сім'ї за правом спільної сумісної власності. Такий договір повинен бути підписаний усіма членами спільної сумісної власності — приватизованої квартири.

Угода про заставу спільного сумісного майна подружжя посвід-чується за наявності згоди другого з подружжя.

Укладення договору застави, предметом якого є майно, що перебуває у спільній частковій власності, має певні особливості. Якщо заставляється об'єкт майна в цілому всіма співвласниками, то всі вони є заставодавцями і в цьому разі діють як одна сторона договору.

Якщо предметом застави є частина майна, що перебуває у власності одного зі співвласників спільної часткової власності, то вона може бути предметом застави лише за таких умов:

згодою всіх співвласників, оскільки в ч. 1 ст. 6 Закону України "Про заставу" [8] зазначено, що майно, яке перебуває у спільній власності, може бути передане в заставу лише за згодою всіх співвласників;

виділенням частки або паю в натурі, бо якщо частка майна не виділена в натурі, то навіть за згоди всіх співвласників є перешкоди для посвідчення, наприклад, договору застави половини квартири.

Посвідчуючи договір застави, нотаріус зобов'язаний перевірити певні факти і витребувати необхідні документи.

Якщо предметом застави є нерухоме майно, транспортні засоби, космічні об'єкти, інше майно, що підлягає державній реєстрації, нотаріусу подаються документи, які встановлюють право власності на це майно. Крім того, нотаріус повинен перевірити, чи є заборона відчуження або арешт цього майна. Для посвідчення договорів застави жилого будинку, квартири, садового будинку, дачі, гаража нотаріус витребує довідку-характеристику БТІ. Договори про заставу цілісного майнового комплексу підприємства, його структурних підрозділів, будівель і споруд посвідчуються нотаріусом за наявності дозволу та на умовах погодження з органом, що уповноважений управляти відповідним державним майном (Фонд державного майна України, його регіональні відділення).

Право застави виникає з моменту укладення договору, а якщо договір підлягає нотаріальному посвідченню, — з моменту нотаріального посвідчення такого договору. Якщо предмет застави відповідно до закону чи договору повинен перебувати у заставодержателя, право застави виникає в момент передавання йому предмета застави.

Договір застави може містити певні умови з урахуванням специфіки предмета застави чи бажання сторін.

Звернення стягнення на предмет застави можливе тоді, коли в момент настання терміну виконання зобов'язання воно не буде виконане, якщо інше не передбачене законом чи договором.

У договорі можуть бути врегульовані питання щодо можливості та умов, за яких заставодержатель може звернути стягнення на майно до настання строку виконання зобов'язань.

Посвідчуючи договір застави нерухомого майна, нотаріус накладає заборону на відчуження предмета застави, крім випадків, коли сторони домовилися не накладати заборону на його відчуження.

7.3. Посвідчення договорів довічного утримання

Відповідно до ст. 426 ЦК України договір довічного утримання належить до договорів, для яких обов'язкова нотаріальна форма посвідчення. До 1 жовтня 1998 р. договори довічного утримання належали лише до компетенції державних нотаріусів, посвідчувалися виключно ними. Указом Президента України "Про врегулювання діяльності нотаріату в Україні" від 23 серпня 1998 р. [15] було змінено

компетенцію приватних нотаріусів, у тому числі їм було надане право посвідчувати договори довічного утримання.

За договором довічного утримання одна сторона договору, яка є непрацездатною за віком чи станом здоров'я (відчужувач), передає у власність другій стороні (набувачу) будинок або його частину, замість чого набувач майна зобов'язується надавати відчужувачу довічне матеріальне забезпечення в натурі у вигляді житла, харчування, догляду і необхідної допомоги (ст. 425 ЦК України). Договори довічного утримання посвідчуються з додержанням загальних правил посвідчення договорів купівлі-продажу будинків, за виключенням правил щодо повідомлення інших учасників спільної пайової власності про відчуження.

При посвідченні договорів довічного утримання встановлюються факти непрацездатності відчужувача і його вік (досягнення повноліття).

У тексті договору зазначається факт непрацездатності відчужува-ча. Цей факт має бути підтверджений відповідними документами, реквізити яких вказуються на примірнику договору довічного утримання, який залишається у нотаріуса.

Відчужувачем жилого будинку (квартири) за договором довічного утримання не може бути неповнолітня особа.

Спеціальні правила посвідчення договору довічного утримання стосуються насамперед змісту нотаріально посвідчуваного документа. У тексті договору довічного утримання обов'язково визначається, що набувач жилого будинку (квартири) зобов'язаний надавати відчужу-вачу довічне матеріальне забезпечення в натурі у вигляді житла, харчування, догляду та необхідної допомоги, і визначається грошова оцінка відчужуваного будинку (квартири), а також матеріального забезпечення, яке встановлюється за згодою сторін. Якщо такої згоди не досягнуто, нотаріус не може посвідчити договір.

Відповідно до ст. 427 ЦК України відчуження будинку (квартири) набувачем за життя відчужувача не допускається, тому при посвідченні договору довічного утримання накладається заборона відчуження жилого будинку (квартири) у встановленому порядку, про що робиться напис на всіх примірниках договору.

Договір довічного утримання може бути анульований чи розірваний відповідно до норм цивільного права.

Анулювання договору здійснюється на підставі ст. 429 ЦК України у випадку смерті громадянина — набувача жилого будинку (квартири), у разі відсутності в нього спадкоємців або в разі їхньої відмови

від договору довічного утримання. За таких умов за письмовою заявою відчужувача нотаріус анулює договір, про що на всіх примірниках робиться відповідний напис із посиланням на ст. 429 ЦК України. При цьому для підтвердження факту смерті набувача подається свідоцтво про його смерть.

Відчужувачу жилого будинку (квартири) повертається доданий до примірника договору довічного утримання первинний правовстанов-люючий документ, який знаходиться у справах нотаріуса. Разом із листом нотаріуса про анулювання договору цей правовстановлюючий документ подається відповідному органу для перереєстрації.

Розірвання договору довічного утримання відбувається на таких підставах:

на вимогу відчужувача, коли набувач майна не виконує обов'язків, прийнятих ним за договором;

на вимогу набувача майна, коли через незалежні від нього обставини його майнове становище змінилося так, що він не має змоги надавати відчужувачу передбачене договором утримання (ст. 428 ЦК України).

Нотаріус може посвідчити розірвання договору лише за наявності угоди сторін, керуючись при цьому загальними правилами.

7.4. Посвідчення угод про відчуження частки майна у спільній власності

Якщо один з учасників спільної часткової власності продає належну йому частку у спільній власності сторонній особі, нотаріус повинен переконатися, що продавець у письмовій формі повідомив усіх інших учасників спільної часткової власності (громадян і юридичних осіб) про свій намір продати свою частку сторонній особі із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається його частка (ст. 114 ЦК України, ст. 5 Земельного кодексу України).

Доказом повідомлення учасників спільної часткової власності про наступний продаж частки у спільному майні може бути видане нотаріусом свідоцтво про передавання їм заяви продавця в порядку ст. 84 Закону або заява учасників спільної часткової власності про відмову від здійснення права привілеєвої купівлі частки майна, що продається (із зазначенням ціни та інших умов, за якими продається ця частка).

Справжність підписів на заяві учасників спільної часткової власності повинна бути засвідчена в нотаріальному порядку або підприєм

ством, установою чи організацією, де вони працюють чи навчаються, житлово-експлуатаційною організацією за місцем проживання.

Засвідчення справжності підписів не вимагається, якщо учасники спільної часткової власності особисто з'являються до нотаріуса і подають заяву про відмову від права привілеєвої купівлі. У цьому разі нотаріус встановлює особу, перевіряє справжність підпису заявників і робить про це відмітку на заяві, зазначаючи найменування документа, його номер, дату видачі та найменування установи, яка видала документ, що посвідчує особу заявника. Заява учасника спільної часткової власності про відмову від права привілеєвої купівлі може бути викладена на звороті примірника договору купівлі-продажу, що залишається у справах державної нотаріальної контори чи у приватного нотаріуса, або на окремому аркуші.

Якщо зазначена заява передана особисто учаснику спільної часткової власності нотаріусом, який посвідчує договір, то свідоцтво про передавання заяви не видається, але примірник заяви з написом нотаріуса про її вручення повинен бути доданий до примірника договору купівлі-продажу частки відчужуваного майна, який залишається в державній нотаріальній конторі або у приватного нотаріуса.

При одержанні від учасників спільної часткової власності відповіді остання так само додається до зазначеного примірника договору.

При посвідченні договорів довічного утримання, дарування, міни частини майна, відчуження частини майна, виділеної за згодою співвласників або за рішенням суду, а також у разі продажу частини будинку з прилюдних торгів наведені правила не застосовуються.

Якщо всі інші учасники спільної часткової власності відмовляться від здійснення права привілеєвої купівлі або не здійснять цього права протягом одного місяця від дня одержання повідомлення про намір і умови продажу, нотаріус після одержання заяви про відмову або після закінчення місячного строку може посвідчити договір купівлі-прода-жу частки спільного майна сторонній особі.

Договір купівлі-продажу частки спільного майна сторонній особі може бути посвідчений нотаріусом за наявності відомостей про те, що інші учасники спільної часткової власності відмовились одержати надіслані на їх адресу заяви продавця про його намір продати свою частку. Про цю обставину повинна свідчити зроблена на зворотному повідомленні відмітка органу зв'язку.

Договір купівлі-продажу частки спільного майна сторонній особі може бути посвідчений також тоді, коли адреса інших учасників

спільної часткової власності невідома. На підтвердження цього повинен бути поданий документ відповідного компетентного органу (довідкової служби, адресного бюро тощо).

Заява учасника спільної часткової власності про відмову від права привілеєвої купівлі або фактична відмова учасника спільної часткової власності, який протягом одного місяця від дня одержання повідомлення про намір і умови продажу іншим учасником спільної часткової власності належної йому частки майна не здійснив свого права на привілеєву купівлю, дійсна протягом трьох місяців. Цей строк обчислюється від дня подання заяви про відмову або дня, наступного за останнім днем зазначеного місячного строку.

Про відчуження частки майна, яке підлягає державній реєстрації, нотаріус робить відмітку на правовстановлюючому документі.

У тексті договору про відчуження частки майна вказуються арифметичні (у простих дробах) частини.

У договорі про відчуження власником частки майна за бажанням сторін може бути встановлено порядок користування конкретними частинами.

У договорі про відчуження одним з учасників спільної часткової власності належної йому частки майна порядок користування конкретними його частинами може бути вказаний лише за наявності відповідної угоди між учасниками спільної часткової власності про порядок користування майном або за їхньою письмовою згодою чи за наявності судового рішення про порядок користування майном (конкретними його частинами).

Угода про порядок користування спільним майном або конкретними його частинами, крім того, може бути оформлена шляхом складання самостійного документа, який є невіддільною складовою право-встановлюючого документа (при укладенні угоди щодо порядку користування майном, яке підлягає реєстрації).

Угода може бути укладена між усіма учасниками спільної часткової власності або між кількома з них. В останньому випадку необхідна письмова згода всіх учасників спільної часткової власності про встановлення порядку користування майном або конкретними його частинами.

При посвідченні самостійних (без посвідчення договору про відчуження) угод про порядок користування майном, яке підлягає обов'язковій державній реєстрації, вимагаються правовстановлюючий документ і у встановлених чинним законодавством випадках довідка

характеристика БТІ, а в місцевостях, де інвентаризація не проведена, — довідка виконкому відповідної ради народних депутатів. Пра-вовстановлюючий документ після огляду повертається власнику, а в тексті угоди зазначаються найменування цього документа, номер і дата його видачі та найменування установи, що видала його.

Учасники спільної часткової власності мають право укладати угоди про встановлення розміру часток або зміну розміру часток, якщо у правовстановлюючому документі розмір часток не зазначений або зазначений неправильно. Така угода може бути оформлена як шляхом складання самостійного документа, так і викладена на правовстанов-люючому документі.

Угода про уточнення ідеальних часток жилого будинку (квартири, дачі, садового будинку тощо) подається для державної реєстрації до БТІ в порядку, встановленому чинним законодавством.

Така угода є невіддільною складовою правовстановлюючого документа.

Спори між учасниками спільної часткової власності щодо зміни розміру часток спільного майна вирішуються в судовому порядку.

7.5. Посвідчення договорів відчуження земельних ділянок

Основним нормативним актом, яким регулюються земельні відносини в Україні, є Земельний кодекс України [2], прийнятий Верховною Радою в новій редакції 13 березня 1992 р. Багато питань земельної реформи регулюються також Декретом Кабінету Міністрів України "Про приватизацію земельних ділянок" [14] та Указами Президента України.

Чинним законодавством, яке регулює земельні відносини, визначений перелік угод щодо відчуження земельних ділянок, для яких встановлено нотаріальну форму посвідчення:

придбання земельних ділянок, що перебувають у приватній власності (ст.18 Земельного кодексу України, ст. 4 Декрету Кабінету Міністрів України "Про приватизацію земельних ділянок" [14]);

відчуження земельних ділянок, переданих громадянам у приватну власність для ведення особистого підсобного господарства, будівництва та обслуговування жилого будинку і господарських будівель, садівництва, дачного і гаражного будівництва (ст. 4 Декрету Кабінету Міністрів України "Про приватизацію земельних ділянок" [14]);

придбання громадянами у місцевих рад земельних ділянок у власність для ведення селянського (фермерського) господарства понад площу, що передається безоплатно (ст. 18 Земельного кодексу України);

договори купівлі-продажу, дарування, міни, права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом (Указ Президента України "Про захист прав власників земельних часток (паїв)" від 21.05.98 № 332/98);

договори купівлі-продажу земельних ділянок несільськогоспо-дарського призначення для здійснення підприємницької діяльності між відповідними державними адміністраціями, виконкомами, громадянами та юридичними особами України, у статутному фонді яких немає будь-якої частки майна, що перебуває в загальнодержавній власності (Указ Президента України "Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності" від 12.07.95);

договори купівлі-продажу земельних ділянок несільськогоспо-дарського призначення, на яких розміщуються об'єкти нерухомого майна, у тому числі об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти, що приватизовані (відчужені) відповідно до законодавства України (Указ Президента України "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення" від 19.01.99 № 32/99).

Угоди про відчуження земельних ділянок посвідчуються за їх місцем знаходження (ст. 55 Закону).

Найчастіше в нотаріальній практиці зустрічаються посвідчення угод з відчуження земельних ділянок громадянами. Тому саме ці угоди є найхарактернішими для вивчення процесу нотаріального посвідчення договорів відчуження земельних ділянок.

Зазначимо, що відповідно до чинного законодавства покупцями земельних ділянок не можуть бути іноземні громадяни та особи без громадянства (ст. 6 Земельного кодексу України).

Нотаріус, посвідчуючи угоду про відчуження земельної ділянки, повинен витребувати документ, який встановлює право власності громадянина на земельну ділянку. Згідно зі ст. 23 Земельного кодексу України таким документом є державний акт, що видається і реєструється місцевими радами народних депутатів. Державні акти мають певну форму, затверджену постановою Верховної Ради України "Про форми

державних актів на право власності на землю і право постійного користування землею" від 13.03.92.

Громадяни набувають право власності на земельні ділянки також шляхом успадкування, купівлі-продажу, дарування, міни та ін. Документи, які свідчать про придбання земельної ділянки, необхідно подати до відповідної місцевої ради народних депутатів, де їх зареєструють і на їх підставі видадуть державний акт, який підтверджує право власності на земельну ділянку.

Другим документом, що його має витребувати нотаріус для посвідчення відчуження земельної ділянки, є довідка про грошову оцінку земельної ділянки.

Земельна ділянка продається за ціною, що встановлюється угодою сторін, але ця ціна не може бути меншою за грошову оцінку землі.

Законом України "Про плату за землю" від 19.09.96 встановлено, що для економічного регулювання земельних відносин під час укладення цивільно-правових угод, передбачених законодавством, застосовується грошова оцінка землі, яку здійснюють Державний комітет України із земельних ресурсів та його органи на місцях.

Крім того, для посвідчення угоди про відчуження земельної ділянки необхідна довідка про відсутність заборони на відчуження чи арешту земельної ділянки.

До договору купівлі-продажу, якщо продавцем є громадянин України, додається державний акт на право власності на землю.

Якщо продається частина земельної ділянки, нотаріус робить відмітку на державному акті на право власності продавця на цю частину земельної ділянки. Державний акт, на підставі якого було посвідчено угоду про продаж земельної ділянки, додається до примірника угоди, що залишається у справах нотаріальної контори чи приватного нотаріуса.

При посвідченні договору купівлі-продажу земельної ділянки громадянами у місцевої ради для ведення селянського (фермерського) господарства понад площу, що передається безоплатно, нотаріус повинен витребувати рішення відповідної ради з цього питання, яке є підставою для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Указом Президента України "Про продаж земельних ділянок не-сільськогосподарського призначення" від 19.01.99 № 32/99 регулюється продаж земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності. Відповідно до цього Указу здійснюється купівля-продаж земельних ділянок, на яких розміщуються об'єкти нерухомого

майна, у тому числі об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти, що приватизовані відповідно до законодавства України. Цим Указом встановлюється також спеціальний порядок продажу і регламентуються умови такого продажу.

Продавцями земель комунальної власності є відповідні місцеві ради або уповноважені ними органи. Щодо земель державної власності, то їх продавцями є районні, обласні, міські державні адміністрації, які приймають рішення про продаж земельних ділянок за попереднім узгодженням цих питань на сесіях відповідних рад народних депутатів. Покупцями таких земельних ділянок можуть бути громадяни України — суб'єкти підприємницької діяльності та юридичні особи, яким належать об'єкти нерухомого майна, що розташовані на цих земельних ділянках.

Земельна ділянка несільськогосподарського призначення може бути придбана одним або кількома покупцями у спільну сумісну або часткову сумісну власність.

Посвідчуючи таку угоду, нотаріус повинен перевірити, чи входить земельна ділянка до переліку земельних ділянок несільськогосподарсь-кого призначення, що підлягають продажу. Такий перелік щорічно затверджується відповідними радами чи уповноваженими ними органами.

Підставою для укладення договору купівлі-продажу такої земельної ділянки є рішення відповідної місцевої ради чи уповноваженого нею органу місцевої державної адміністрації.

Нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу є підставою для оформлення відповідного державного акта на право власності на земельну ділянку.

Право власності на придбану земельну ділянку виникає після одержання державного акта, що видається після сплати вартості придбаної земельної ділянки.

7.6. Посвідчення договорів відчуження транспортних засобів

Посвідчення договорів відчуження транспортних засобів можуть здійснювати як державні, так і приватні нотаріуси. Договори купівлі-продажу транспортних засобів не підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню. Нотаріальне посвідчення є необхідним щодо договору дарування транспортних засобів.

Транспортні засоби є майном, що підлягає обов'язковій державній реєстрації, тому для їх відчуження необхідно підтвердити пра

во власності відчужувача на об'єкт відчуження і факт його державної реєстрації.

Найчастіше у провадженні зустрічається посвідчення договорів відчуження автомобільного транспорту. Обов'язковість державної реєстрації певних видів транспортних засобів встановлена Законом України "Про дорожній рух" від 30.06.93, де зазначено, що державну реєстрацію і облік автомобілів, автобусів, самохідних машин, мотоциклів усіх типів, марок, моделей, причепів, напівпричепів і мотоколясок здійснюють органи Державтоінспекції (ДАІ) Міністерства внутрішніх справ.

Згідно з п. 78 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України [23] нотаріуси не мають права відчужувати неза-реєстровані транспортні засоби. За Правилами державної реєстрації та обліку автомобілів й інших транспортних засобів це положення набуло іншого змісту. Згідно з п. 8 цих Правил перед відчуженням транспортний засіб необхідно зняти з обліку в підрозділі ДАІ. Отже, на момент відчуження автотранспорту на нього мають бути у наявності документи, які свідчать про його державну реєстрацію, але він вже не повинен перебувати на обліку в цих органах, а має бути взятий на облік для реалізації. До 1 жовтня 1998 р. нотаріуси мали право відчужувати автотранспорт без зняття його з обліку. Укладення договору щодо вже знятого з обліку автомобіля є певною гарантією, що автомобіль не має обмежень стосовно його відчуження.

Договори про відчуження транспортних засобів, інших самохідних машин і механізмів посвідчуються нота

 

 ...  12



Обратная связь

По любым вопросам и предложениям

Имя и фамилия*

Е-меил

Сообщение*

↑ наверх